マンション管理費の値上げが相次ぐなか、20年以上値上げせず、月5000円で維持するマンションがあります。その理由は、できることを住民自らが行う自主管理でした。
【画像】マンションを住民が自主管理 節約しながらも投資 全世帯に防音、高断熱
■月5000円値上げ 「もう無理」悲鳴
今年初めて1億円を超えた、東京23区の新築マンション。物件の価格だけではなく、管理費も…。
世田谷区の賃貸に住む女性（30代）
「管理費が1万円から1万5000円に変わります。たかが5000円ですけど、やはり死活問題」
大阪府のニュータウンに住む女性（60代）
「管理費が7900円から1万400円。この額は大きいなと思って。何でもそうですやん。最近の値上げの幅って、すごいデカいですやん」
都心の60平米の分譲マンションの管理費は、2017年に2万1006円でしたが、わずか6年で2万6898円に。およそ3割値上がりました。
悩んでいるのは、住む側だけでなく管理する側も。管理組合の相談を受け付ける窓口には…。
マンション管理センター
小滝晃専務理事
「管理費の滞納が起きている。管理費の総額が不足気味なので、その対策を進める手続きを教えてほしいといった相談が多い傾向にあります」
■20年間値上げなし 住人が掃除持ち回り
そんななか、20年以上管理費を値上げしていない場所があります。
千葉市の沿岸部にある稲毛海岸三丁目団地は1968年（昭和43年）に建てられ、東京ドーム2個分の敷地に整然と並ぶ5階建てマンションが、27棟建つマンモス団地です。ここだけで1500人が住んでいます。
築56年の物件の管理費は月5000円。20年以上前の2001年に一度だけ3600円から値上げされましたが、最近の物価高、管理費の相次ぐ値上げに全く影響されません。
その理由は「自主管理」。この団地では外部委託していた清掃を住民のボランティアに切り替え、年間で600万円ほどコストを浮かせたということです。
きっかけになったのは、おととしの出来事でした。
清掃業者から人件費の高騰を理由に年間で60万円、5％の値上げを提示されました。管理組合はコスト削減のため、住人たちで清掃をすることを決めました。
清掃に参加する住民（82）
「私だいたい午後毎日出ています。このくらいは序の口。毎日、葉っぱと格闘」
清掃に参加する住民（79）
「結構足腰使うから運動になるよね」
清掃に参加する住民（85）
「30年も住んでいると愛着もあるから。業者みたいに丁寧にできないかもしれないけど。思い入れがあってちゃんとやってるから、問題ないのでは」
支えているのは、多くが高齢者。自主管理をすることで、住民同士のつながりも増え、安否の確認に役立つメリットもあります。
いわば素人による自主管理で、資金不足や設備不良に陥ることはないのでしょうか？
■“外注の内製化”で健全経営 節約し投資も
管理組合法人 草刈徹理事長（74）
「年間4500万円くらいは積み立てています。3000万円前後で推移していて、突発の事故でも対応できる。現状は余裕があります」
清掃や共用設備は自主管理していますが、マンション管理に必要な窓口業務など一部は外部に任せています。
草刈理事長
「例えば清掃業務や植栽業務などをできるだけ内製化して、値上げを抑える。自主管理せずに外部委託した場合、値段的には2倍以上に（管理費がかかる）」
節約しながらも必要な投資は行います。1世帯あたり毎月1万円前後集めている修繕積立費から、自分たちで相見積もりをとり、すべての世帯の窓やドアを防音・高断熱の最新仕様に更新しました。さらに…。
草刈理事長
「この公園は4年前に新しくした。建設当時の状態が数十年続いた。総額で3300万円」
防災にも投資しています。2019年には停電した時も住民が電気に困らなくて済むよう、550万円かけ集会室に太陽光パネルを設置しました。
順調なマンション管理に見えますが、不安がないわけではありません。
■マンション管理「主体的な取り組みが大事」
草刈理事長
「あまり役員の成り手がいない」
これまでは管理組合に継続的に人が入ってきましたが、住民の高齢化で将来については楽観できないといいます。
マンション管理センターがマンションに住む人たちに伝えたいことは…。
小滝専務理事
「非常に大事なことは、マンションの区分所有者はどのような管理方式を採用するとしても、マンションの管理については人任せにしたりせずに、しっかり高い意識を持って主体的に取り組むことが一番大事なこと」
（「グッド！モーニング」2024年10月18日放送分より）
