■総資産37億円の成功者が守る不動産投資の鉄則
小林氏は現在、総資産約37億円を持つ。「私も始めた当初は『いいモノを安く作ることが、収益物件を制する』と考えていたが、人口減少で土地が無価値化するため、あるタイミングから『購入時と同額で売れるもの』を『銀行融資』で買い、時間をかけて自分のものにする方針に切り替えた。すると、価値は目減りせず、返済が進めば余剰担保が生まれ、またそれを元手に大きくしていける」。
成功のコツとして「元本毀損（きそん）しないものを買うことが一番大事だ」と説く。「20年後に購入時と同じ価格で売れる。それは人口集中の需要が担保された土地の比率が高い物件だ。1億円の物件が2棟あるとして、『建物2000万円、土地8000万円』は減価償却で8000万円残るが、『建物8000万円、土地2000万円』は2000万円しか残らない」。
こうした物件を銀行融資で手に入れるため、「総資産は約37億円だが、自己資金は1億円程度しか入れていない。これを世田谷や目黒など人口集積地に、20年間投資して自分のものにしていった」という。ポイントは「『上がるものを買え』ではなく、『下がらないものを買え』」だ。
よく話題になる「賃貸か持ち家か」論争には、「元本毀損しないところの持ち家」との持論をぶつける。「そこから、自分で住むために住宅ローンを借りるのか、事業用に融資を受けるのかの違いになる。いずれにしても、世界的に見ても有利な状況のため、他人の資本を入れることが大事だ」。
今後の方針としては、「相続税により“富の再分配”がある以上、われわれにも買うチャンスがある。資産を作った方は、どうやって次の世代に残すか、緻密に戦略を練らないといけない。長期に住宅需要を担保できるところが、今のターゲットだ。相手が日本人から富裕層の外国人になる可能性は高いが、需要は20〜30年担保できるだろう」と見通した。
（『ABEMA Prime』より）
